Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

Расчёт стоимости земельного участка и зданий

Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

Имущественный комплекс ОАО “Хладокомбинат”, оцениваемый в настоящей главе (далее Комплекс), представляет собой комплекс из 9 оформленных в собственность земельных участков общей площадью 59 142 кв. м.

, расположенных по адресу: г. Москва, ул. г. Москва, ул. г. Москва, ул. Аносова, д. 13, д. 13/9, д. 13/8, д. 13/6, д. 13/5, д. 13/4, д. 13/7, д. 13/2, д.

13/10 и расположенные на нём административно-производственно-складские здания.

Характеристика земельных участков

НаименованиеПлощадь, кв. м.МестоположениеКатегорияРазрешенное использованиеСуществующие обременения праваНа земельном участке находится (улучшения)
Земельный участок № 11 038,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированобомбоубежище
Земельный участок № 103 195,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13/9Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированостоловая
Земельный участок № 114 849,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13/8Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированоадминистративное здание
Земельный участок № 43 874,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13/6Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированопроизв. здание (электроцех)
Земельный участок № 528 932,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13/5Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированопромышленное здание
Земельный участок № 64 149,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13/4Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированоздание гаража
Земельный участок № 73 859,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13/7Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированоздание склада
Земельный участок № 86 732,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13/2Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированоздание котельной
Земельный участок № 92 514,00г. Москва, ул. Аносова, д. 13/10Земли поселенийДля эксплуатации хладокомбинатане зарегистрированоздание склада

Описание зданий

НаименованиеДата ввода в эксплуатациюНазначение/текущее использованиеЭтажностьГруппа капитальностиОбщая площадь/в т.ч. в собственности предприятия, кв. м.Строительный объем, куб. м.площадь земельного участка, кв. м.
Административный корпус1960Адм.2 с подвалом11 119,504 971,004 849,00
Блоки помещений холодильника1960-1967здание холодильника5 с подвалом142 083,6/35 629,1207 755,0028 932,00
Гараж1960гараж1 с антресолью11 747,9011 742,004 149,00
Котельная1960котельная2 с дым. трубой1735,24 454,006 732,00
Склад №11962Склад11983,84 717,003 859,00
Склад №2н/дСклад11683,03 789,002 514,00
Столовая1981/столовая11381,01 969,003 195,00
Электроцех1960электроцех111 129,65 313,003 874,00

Холодильник состоит из помещений следующих блоков: Блок № 1 (подвал -3370,1 кв. м), Блок № 2 (подвал – 3336,4 кв. м), Блок № 21 (2 этаж – 3326,6 кв. м), Блок № 22 (2 этаж – 3221,8 кв. м), Блок №23 (3 этаж – 3347,0 кв. м), Блок № 24 (3 этаж- 3218,2 кв. м), Блок № 25 (4 этаж – 3344,0 кв.

м), Блок № 26 (4 этаж – 3225,4 кв. м), Блок № 27 (5 этаж – 3336,6 кв. м), Блок № 28 (5 этаж – 3208,2 кв. м), Блок № 29 (Компрессорный цех – 2426,2 кв. м), Блок № 30 (Машинное отделение – 81,3 кв. м), Блок № 31 (Машинное отделение – 81,3 кв. м), Блок № 32 (Машинное отделение -106,0 кв.

м)

Кроме того на на земельном участке №1 расположено бомбоубежище.

Комплекс расположен в ВАО г. Москвы, в промышленной зоне в 10 минутах транспортом от станции метро “Перово”. Местоположение характеризуется относительно небольшой удаленностью от МКАД и затрудненным подъездом от шоссе Энтузиастов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Функциональное назначение, удаленность от метро и предположительные объемно-планировочные решения не позволяют использовать Объект оценки торговом сегменте коммерческой недвижимости, а юридические ограничения – в жилом. Кроме того, на дату оценки наблюдается дефицит производственно-складских площадей, расположенных в черте города в непосредственной близости от МКАД.

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования: юридической обоснованности, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости данного типа, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование (административно-производственно-складской комплекс).

Расчёт стоимости комплекса методами сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж. В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер.

Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.izrukvruki.ru, www.incom.ru, www.dm-realty.ru., www.realto.ru, www.zdanie.info и др.). В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения 1 кв.

м общей площади Объекта оценки.

В ходе анализа рынка производственно-складской недвижимости Московского региона, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные к продаже в декабре 2008 г. Характеристики сопоставимых объектов представлены в Табл. 10.3. Все цены приведены с учетом НДС.

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект.

В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.

Корректировка на дату предложения (рыночные условия). Согласно ТЗ дата оценки Комплекса 01.10.2008г. Объ-екты сравнения выставлены на продажу в декабре 2008 г. По данным бюллетеня “RWAY”, цены на производственно-складскую недвижимость с сентября по декабрь 2008 упали в среднем на 5-7.

Корректировка на торг. Цены предложения отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, в сентябре 2008 г, цены предложений подобного рода недвижимости отличались от цен реальных сделок на уровне 5-10.

Корректировка на масштаб. Масштаб объекта оказывает определенное влияние на удельную стоимость квадратного метра оцениваемой площади.

Для производственно-складских комплексов, к которым относится Объект оценки, характерно следующее деление по площади: до 10 000 кв.м, 10 000-25 000 кв.м, более 25 000 кв.м.

Корректировка на масштаб объекта была определена методом парных продаж на основании данных о ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу в январе 2009, имеющихся в базе Оценочной организации. Она составила:

Масштаб объекта, кв.м.Размер корректировок, %
До 10 000Более 25 0007%
10 000- 25 0005%

Корректировка на площадь земельного участка. Корректировка на площадь земельного участка была определена на основании анализа рынка и консультаций с риэлторами. Она составила:

Площадь земельного участка, кв.м.Размер корректировок, %
5 000- 10 000Более 20 0005 %
10 000-20 0003%

Корректировка на удобство подъездных путей. Корректировка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. Поправка на удобство подъездных путей рассчитывается по пятибалльной шкале:

5 баллов – обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка большегрузных автомобилей;

4 балла – возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка большегруз-ных автомобилей;

3 балла – подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка большегрузных автомобилей затруднена;

2 балла – подъезд автомашин затруднен, парковки большегрузных автомобилей нет.

На основании данных о ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу в январе 2009, имеющихся в базе ООО “АКЦ “Департамент профессиональной оценки”, Оценщики пришел к выводу, что 1 баллу соответствует корректировка 2%.

Корректировка на удаленность от метро: Поправка введена на основании консультаций с риэлторами и составила 5%.

МестоположениеРазмер корректировок, %
10-15 м.т.10 м.п.5%

Корректировка на техническое состояние (уровень отделки). Была определена на основе данных, размещенных на сайте строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как “Маратон” тел. 964-44-38, “Промстрой 1” тел. 367-56-31, “Маршал” тел. 155-39-59, “Холдинг трейдинг” тел. 119-50-13, “Приоритет” тел. 749-98-05.

Расчёт рыночной стоимости Комплекса в рамках сравнительного подхода

ХарактеристикиКомплексОбъект сравнения № 1Объект сравнения № 2Объект сравнения № 3
Источник информацииwww.realto.ru, 8-916-293-66-06

Источник: https://dpo.ru/uslugi/ocenka-biznesa/obrazec-biznesa/raschet-stoimosti-zemelnogo-uchastka-i-zdanij/

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход)

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
Va – сумма затрат на строительство нового аналога; I – величина разумной прибыли инвестора в %; WT – величина износа оцениваемого объекта в %;

Vl – стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке.

Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке.

Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход)

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.

С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта.

Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них – метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода. 2. Расчет ставки капитализации.

3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации – это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость – компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. – 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Цены открытого рынка (сравнительный подход)

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода – это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах.

Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%.

Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.).

Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е.

сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%.

Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

Итоговая стоимость

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание – это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/realestate_met.htm

Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

530 900 000 80 200 000 780 000 000 Вид права в аренде в аренде в собственности в аренде Корректировка, % 0% -15% 0% Скорректированная величина, руб. 530 900 000 68 170 000 780 000 000 Условия финансирования рыночные рыночные рыночные Корректировка, % 0% 0% 0% Скорректированная величина, руб.

530 900 000 68 170 000 780 000 000 Уторговывание торг торг торг Корректировка, % -10% -10% -10% Эффективная стоимость на момент продажи 477 810 000 61 353 000 702 000 000 Физические поправки

6.3.

Применение доходного подхода при оценке земельных участков

Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка. Этап 2. Определение коэффициента капитализации. На практике рекомендовано к применению четыре подхода к расчету коэффициента капита­лизации.

Первый подход — это рассмотре­ние земельного участка как разновидности денежного капитала и соот­ветственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. В качестве коэффициента капитализации (ставки дисконтирования) можно использовать ставку рефинансирования Центрального Банка РФ.

Ставка рефинансирования (учетная ставка) представляет собой процентную ставку, которую использует Центральный Банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. В настоящее время денежный рынок в России характеризуется значи­тельной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента капитализации

Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием сравнительного подхода

После выбора еденици сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости по средствам необходимых корректировок, цен продажи сравниваемых объектов недвижимости.

Динамика сделок на рынке ( дата продажи); 5.

Место положения; 6. Физические характеристики; 7. Экономические характеристики; 8. Отклонения от целевого использования; 9.

Наличие движимого имущества. Первые 4 корректировки всегда осуществляются в указанном порядке. После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново.

Пример расчета рыночной стоимости земельного участка

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.При оценке земельного участка мы применяем метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2.4 Расчет стоимости земли сравнительным подходом

были выявлены следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому: местополож. коммун. устройства благоустр. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п.

Ильинское Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) Подбор аналогов При расчете стоимости объекта цены 1 кв.

м. комнат без улучшенного ремонта и с ремонтом определялись раздельно.

В качестве аналогов для расчета цены 1 кв. м. Оценка бизнеса предприятия ООО «Хирш на Садовом» На рынке города Перми деятельность в сфере сопровождения сделок с объектами недвижимого имущества ведет достаточно большое количество, как юридических лиц, так и риелторов, занимающихся частной практикой.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими. К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи, на время продажи, уторговывание.

Все объекты имеют одинаковый набор прав, корректировка равна 0%.

Условия финансирования — корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки. Все объекты имеют сопоставимые условия финансирования, в связи с этим корректировка равна 0%.

Issn 1996-3955 иф ринц = 0,686

Петров; под ред.

М.А. Федотовой. – 4-е изд., перераб. – М.: КНОРУС, 2012. – 264 с. Определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости.

Расчет стоимости основан на применении трех классических подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию. Объектом – аналогом

Пример расчета стоимости земельного участка, на котором планируется строительство многоквартирного дома:

выведение итоговой величины стоимости.

Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.

Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика. Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

  • Степень соответствия каждого из примененных подходов: — задача оценки; — цели оценки; — функциональное назначение объекта оценки; — оцениваемые права.
    • Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
    • Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
    • Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

    Источник: http://mkasrostov.ru/primer-rascheta-stoimosti-zemelnogo-uchastka-sravnitelnym-podhodom-90309/

    Сравнительный подход пример расчета стоимости квартиры

    Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

    За эти два месяца стоимость недвижимости увеличилась на 5 % .Введем повышающую процентную корректировку для объекта № 2 в размере 5 %. Тогда скорректированная стоимость будет равна 67 099,5 * (1+5/100) = 70454,5 р.

    Обоснование величины корректировки на этаж: аналоги 2 и 3 имеют одинаковые характеристики, кроме этажности. Поэтому разница в стоимости 1 кв. м объектов обусловлена разницей в этом факторе. Корректировка на этаж равна 70454,5 — 67777,8 = 2 676,7 р.

    Введем повышающую стоимостную корректировку к объектам № 1, 3 и 4, так как их положение хуже относительно объекта оценки. Положение объектов аналогов 2 и 5 сопоставимо с положением объекта оценки. Поправка не требуется. Согласованная стоимость 1 кв.

    м составит 69720,8 *0,1+ 70454,5* 0,35+ 70454,5 *0,1 + 65203 *0,1 + 69750 *0,35 = 69 609,405 р. Общая стоимость квартиры площадью 45 кв. м составит округленно 3 132 425 р.

    • Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
    • Оценка квартиры сравнительным подходом
    • Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
    • Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры
    • Пример расчета стоимости здания сравнительным подходом
    • Отчет об оценке квартиры (пример)
    • Оценка стоимости недвижимости на примерах
    • Тема 8. практика оценки недвижимости сравнительным подходом
    • Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

    Важно

    Поэтому введём корректировку 3% Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 3. Для аналога 1- 0,2, для 2 – 0,3, для 3 – 0,5 Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит: СО.О.

    = 0,2*272761+0,3*196910+0,5*296986= 262118,2руб/м2. СО.О = 262118,2*72 м2 = 18 872 510 руб.

    Оценка доходным подходом Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод).

    При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

    Оценка квартиры сравнительным подходом

    Обоснование величины корректировок: · Местоположение — все объекты сравнения находятся в центральном административном округе, в пешей доступности от метро, вблизи станции метро, поэтому корректировка незначительна 0,2% за 1 за минуту разницы от станции метро;

    • Площадь — для офиса небольших размеров, каждый квадратный метр имеет значение, поэтому введем корректировку 0,5% за 1 кв.м
    • Наличие отдельного входа для офиса, а для шоу-рума и салоны красоты, особенно важно, поэтому введем корректировку 3%

    · Без телефона и интернета современные офисы врядли смогут существовать – корректировка 3% · Наличие кондионера увеличивает стоимость помещения на 1% · Жилое помещение всегда менее удобнее, чем административное корректировка 3 % · Наличие кухни и санузла необходимо для нормальной работы, корректировка 2 % · Отличное состояние помещения сильно отличается от хорошего.

    Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры

    В данном отчете корректировка не применялась . Этаж/этажность: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже цены квартир на средних этажах, в среднем, на 1 -2% из расчета стоимости квартиры.

    В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %, так как данная квартира расположена на первом этаже. Материал стен: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир с панельными стенами в среднем на 0,5-5%.


    В данном отчете корректировка не проводилась. Расположение комнат: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир с изолированными комнатами выше, в среднем, на 1-2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете корректировка не проводилась.

    Отделка помещений: обычная. Состояние хорошее.

    Пример расчета стоимости здания сравнительным подходом

    Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ. 2.

    Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%). 3.

    Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах.

    Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%. Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

    Отчет об оценке квартиры (пример)

    Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав собственности на Объект оценки и аналоги. 2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки. 3. Выбор единицы сравнения. 4.

    Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.
    5.
    8.

    Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

    Оценка стоимости недвижимости на примерах

    На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

    Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой: V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , где V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;Va — сумма затрат на строительство нового аналога;I – величина разумной прибыли инвестора в %;WT – величина износа оцениваемого объекта в %;Vl – стоимость земельного участка как незастроенного.

    Тема 8. практика оценки недвижимости сравнительным подходом

    Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации.

    С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта.

    Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

    Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома. Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов: 1.

    Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

    После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить следующие поправки в их цены: Местоположения, корректировка не проводилась, так как объект оценки и аналоги имеют идентичное местоположение. Право собственности: корректировка не применялась.

    Условия финансирования: не применялась. Тип цены: корректировка проведена с учетом того, что цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от 1% до5%.
    В настоящей оценке проводилась корректировка в размере 1%.

    Наличие балкона (лоджии): на основании анализа рынка недвижимости цены на квартиры с наличием балкона выше цен на квартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1%.

    Наличие телефона: корректировка проводится с учетом того, что цены, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установки городского телефона).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

    (Москва)

    (Санкт-Петербург)
    (Федеральный номер)

    Это быстро и бесплатно!

    Источник: http://pravo-nk.ru/sravnitelnyj-podhod-primer-rascheta-stoimosti-kvartiry/

    Пример расчета стоимости земельного участка, на котором планируется строительство многоквартирного дома:

    Пример расчета стоимости земельного участка сравнительным подходом

    Тыс.USD

    Статьи доходов и расходов

    Месяцы реализации проекта

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    11

    Затраты на строительство, включая прибыль застройщика

    1000

    200

    200

    200

    200

    200

    Стоимость обременений

    10

    10

    10

    70

    Арендная плата за землю

    2

    2

    2

    2

    2

    2

    2

    2

    2

    2

    2

    2

    Доходы от продажи квартир

    800

    800

    800

    800

    1000

    1000

    1000

    1000

    1000

    1000

    Чистый доход

    -1002

    -202

    588

    588

    588

    528

    998

    998

    998

    998

    998

    998

    Ставка дисконтирования

    10%

    Фактор дисконтирования

    1

    0,99

    0,98

    0,97

    0,96

    0,961

    0,95

    0,94

    0,93

    0,93

    0,92

    0,91

    Дисконтированный денежный поток

    -1002

    -200

    578

    574

    569

    507

    951

    944

    936

    929

    921

    914

    Итого сумма

    6625

    Стоимость земли =

    6625 или округленно 6600

    Вывод:

    Дляопределения стоимости земли используютсяунифицированные методы, которые могутбыть применены при оценке земельныхучастков с любым типом землепользования,в том числе для оценки земли в городах,пригородах, сельских населенных пунктах,для оценки сельскохозяйственных илесных угодий, оценки земли, занятойпромышленными и линейными объектамивне черты поселений.

    Возможностьи целесообразность применения того илииного метода зависит от целей оценки,типа оцениваемой недвижимости, наличияисходных данных. Обязательным условиемопределения стоимости земли любымметодом является использование рыночныхданных.

    Приопределении стоимости земли оцениватьсямогут как свободные от застройкиземельные участки, так земельные участки(собственно земля) в составе единыхобъектов недвижимости.

    Особенностьюоценки рыночной стоимости земли являетсято, что любой земельный участокрассматривается как условно свободный,или не занятый зданиями, сооружениями,строениями или иными объек­таминедвижимого имущества, которые могутне соответствовать ее наи­болееэффективному использованию.

    Дляоценки стоимости незастроенных(свободных) земельных участков применяютсяметоды сравнительного и доходногоподходов.

    Дляоценки стоимости земли в составезастроенного земельного участка (единогообъекта недвижимости) в дополнение кметодам доходного и сравнительногоподходов применяются методы, представляющиеих комбинацию с методами затратногоподхода.

    Методыоценки земли, применяемые в разныхстранах, по своему экономическомусодержанию являются одинаковыми. Однакоданные методы могут носить разныеназвания и классифицироваться по-разному.

    ВМеждународных стандартах оценки (МСО)дана следующая классификация методовоценки земли:

    1) способ сравнения продаж;

    2) разнесение;

    3) извлечение (экстракция);

    4) определение остаточной стоимости;

    5) способ развития подразделений;

    6) капитализация арендной платы за свободныйучасток.

    Внекоторых американских учебниках даетсяследующая классификация методов оценкиземли:

    1) cравнение продаж;

    2) распределение стоимости;

    3) вычитание стоимости;

    4) капитализация дохода, включающая:

    -методы прямой капитализации;

    -расчет остаточного земельного дохода;

    -капитализация земельной ренты;

    -капитализация прибыли;

    -расчет дисконтированных денежныхпотоков или анализ застройки дробныхучастков.

    Оценка стоимостиземельных участков проводится на основеМетодических рекомендаций по определениюрыночной стоимости земельных участков,утвержденных распоряжением МинимуществаРоссии от 06.03.2002 № 568-р или на основе иныхметодов, представленных в учебнойлитературе, так как методическиерекомендации не носят обязательственныйхарактер.

    Среди иных методов в учебнойлитературе для расчета стоимостиземельных участков используют методвозмещения затрат на инфраструктуру,метод по типовым инвестиционнымконтрактам.

    ВМетодических рекомендациях по определениюрыночной стоимости земельных участков,утвержденных Минимуществом России,принята следующая классификация методовоценки земельных участков:

    1) метод сравнения продаж;

    2) метод распределения (соответствуетметоду разнесения МСО);

    3) метод выделения (соответствует методуизвлечения МСО);

    4) метод капитализации земельной ренты(соответствует методу капитализацииарендной платы за свободный участокМСО);

    5) метод остатка для земли соответствуетопределению остаточной стоимости МСО);

    6) метод предполагаемого использования(соответствует способу развитиятерритории МСО и представляет собойразличные варианты метода дисконтированияденежных потоков).

    Дляоценки земель сельскохозяйственногоназначения, а также земель, доход отиспользования которых подвержензначительным колебаниям, также можноприменять метод реальных опционов.

    Ксравнительному подходу относится методсравнения продаж. К доходному подходуотносится метод остатка для земли, методкапитализации земельной ренты, методпредполагаемого использования, методреальных опционов. Остальные методы,представляют собой комбинацию различныхметодов. Элементы затратного подходатакже содержатся в методе остатка.

    Методическиерекомендации по определению рыночнойстоимости земельных участков МинимуществаРоссии кроме метода сравнения продажк сравнительному подходу относят методвыделения и метод распределения. Кдоходному подходу данные рекомендацииотносят метод капитализации земельнойренты, метод остатка, метод предполагаемогоиспользования.

    Элементызатратного подхода в части расчетастоимости воспроизводства или замещенияулучшений земельного участка используютсяв методе остатка, методе выделения иметоде распределения. Поэтому отнесениеметодов к тому или иному подходу частоносит условный характер, так как каждыйиз перечисленных методов может содержатьотдельные элементы всех трех подходов.

    Кромеперечисленных выше методов в отечественнойпрактике применяют, нормативныеметоды оценки стоимости.

    Кнормативным методам относятся методырасчета стоимостных показателей,устанавливающие обязательностьприменения конкретных фиксированныхвеличин в расчетах, например, периодакапитализации при расчете кадастровойстоимости земельных участков, ставокземельного налога при расчете выкупнойцены земельных участков под зданиямии сооружениями и др.

    Различные методымогут быть использованы в процессеоценки, но решение вопроса об относительнойзначимости показателей стоимости,полученных на базе различных методов,должно определяться обоснованнымсуждением оценщика, которое оформляетсяпутем взвешивания стоимостей, определенныхиспользованием двух и более методов.

    На заключительномэтапе, при согласовании результатовстоимости объекта оценки, полученныхна базе трех подходов к оценке, необходимоосуществить:

    • проверку полученных данных о величине стоимости;

    • анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;

    • выведение итоговой величины стоимости.

    Решение вопроса,каким стоимостным оценкам придатьбольший вес и как каждый метод взвешиватьпо отношению к другим, является ключевымна заключительном этапе процесса оценки.

    При субъективномвзвешивании цель такая же, как и приметоде математического взвешивания,цель – выйти на единую оценочнуюстоимость, но при этом подходе неиспользуется процентное взвешивание.

    Оценочное заключение базируется наанализе преимуществ и недостатковкаждого метода, а также на анализеколичества и качества данных в обоснованиикаждого метода.

    Во главе угла стоятпрофессиональный опыт и сужденияоценщика.

    Для определенияудельного веса результатов, полученныхв рамках каждого подхода к оценкенедвижимости, необходимо учитыватьследующие факторы:

    • Степень соответствия каждого из примененных подходов:

    – задача оценки;

    – цели оценки;

    – функциональноеназначение объекта оценки;

    – оцениваемыеправа.

    • Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

    • Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

    • Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.

    • Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.

    Учет всех этихфакторов дает возможность произвестивзвешивание и, в конечном счете, вывестиитоговое заключение.

    Источник: https://studfile.net/preview/2082317/page:3/

Палладиум Права
Добавить комментарий